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1.8万亿债务待偿 房产行业面临降负债压力
2019-04-06 金沙手机版app

2019年伊始,楼市有点冷,不少房企的销售出现负增长,尤其是三大巨头,但是进入3月,房企感受到了春天的阳光,销售出现复苏。 从今年一季度整体来观察,房企销售增速同比明显下滑,而市场和房企的分化也在加剧。 对于今年的市场,房企之间也产生了分歧。 有的相对乐观,也有的谨慎;有的看重一二线城市,有的不舍弃三四线城市。 总体看,房企的销售增速目标普遍下调。

然而,在失去高增长的日子中,房企面临巨大的资金压力,过去的高增长带来了沉重的负债,数据显示,在2019-2021年房企将有万亿元的债务到期,2019年到期债券相比2018年就翻了一倍。 导读今后三年,房地产行业共有万亿的待偿债务。 分年度来看,2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

4月2日,刚刚发布年报不久的新城控股,接到上交所的一纸问询函。

针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面,上交所共提出16个问题。 其中,要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因,成为外界关注的焦点。

2018年,新城控股实现合约销售额2211亿元,涨幅达75%,规模位列全国房企第八位。

但过去三年(2016年至2018年),公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值,分别为-亿元、-亿元和-亿元。

这代表了房企的一种普遍状态。

虽然销售数据不断攀高,但回款和融资情况不佳,导致现金流不畅,负债率上涨。

2017年下半年以来,房地产业融资渠道收紧,融资成本抬升,追求扩张的房企借了大量高息债务。 而在销售端,银行放款周期拉长,又影响了回款速度。

这两项因素共同作用,抬高了房企的负债率,并削弱了偿债能力。

幸而去年末融资闸门开启,很多企业借机补充低成本资金。

但更大的考验即将到来。 根据世联行的统计,2019年至2021年的三年间,房地产行业共有万亿的到期债务。

其中,2019年需兑付的债券规模为4464亿元,比2018年增加近一倍。 高增长的代价在上交所对新城控股的问询中,还有一项内容值得注意,即利息支出的资本化占比较高。

年报显示,公司2018年资本化利息支出为亿元,同比增长%;资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的%和%,同比分别增长17个百分点和57个百分点。 利息资本化是指将借款利息支出确认为一项资产。

上市公司实施利息资本化通常有一定的会计处理依据,但在企业经营状况稳定时,利息资本化的额度和占比通常不会发生大幅波动。 北京某会计师事务所相关人士向21世纪经济报道记者指出,如果利息资本化额度出现大幅增长,或占比大增,通常意味着借款规模和利息支出大幅提高。 对于规模快速增长的新城控股而言,融资规模增加是正常现象,但融资成本提高显得有些意外。

数据显示,新城控股在2018年的整体平均融资成本达到%,而2017年,该成本仅为%。 事实上,作为民企,新城控股的融资成本并不算夸张。

公开信息显示,到2018年,一些民企的海外发债成本已经超过10%,综合融资成本也在8%以上。

总体来看,去年上市房企的平均融资成本普遍提升到2个百分点左右。 其中,央企大多能维持在5%左右的水平,地方国企和民企相对较高。

但由于竞争日趋激烈,房企仍然追求规模扩张,即便是高息债务,也被照单全收。

世联行统计显示,截至2018年12月31日,房地产业境内外发行债券余额约万亿元,其中民企占比近半。

销售方面,虽然大部分企业创下销售额新高,但回款情况并不好。

上半年银行额度卡得很紧,放款周期长;下半年房贷利率开始松动,但到四季度,市场就往下走了。 北京某房企人士称,这种情况对回款率影响很大,很多区域公司的回款率,能达到60%就算不错,个别项目12个月内都难到账。 保命与保本据悉,2019年,很多企业在制定销售目标的同时,仍然对降负债和回款率有着明确要求。

去年年末,房地产国内融资闸口开启,并延续至今。

其间,很多房企抓住时机实施融资,并用成本较低的新债,替换旧有债务。 分析人士普遍认为,这能够改善企业的流动性。 但随着偿债高峰期的到来,能否解决根本问题尚存疑问。 世联行指出,今后三年,房地产行业共有万亿的待偿债务。 分年度来看,2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元,压力逐年增大。

尽管今年的到期债务规模是三年中最小的,但仍比2018年增加近一倍。 该机构还表示,进入今年二季度后,境外偿债压力也将增大,而且绝大部分为成本高企的美元债务。 压力之下,房企不得不想方设法加快资金回笼。 世联行认为,2019年将是房企促销大年。 政策方面,一些高库存的城市或将陆续微调。 但由于地方政府对房企直接降价普遍持否定态度,所以今年的促销会更多以首付分期、送装修、送家电、送车位等方式呈现。 在公司战略层面,资金面紧张也会带来一些变化。

在区域布局上,除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企,以及区域性房企外,多数大中型房企都在夯实一二线城市和核心城市圈的布局,从而寻求区域和资金的安全。

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